Le coefficient de revalorisation du revenu cadastral pour 2022

Pour un entrepreneur, le coefficient de revalorisation du revenu cadastral (RC) est pertinent dans deux situations spécifiques : lorsqu’il loue une habitation à une entreprise, en tant que particulier et lorsqu’il loue une habitation à sa propre entreprise, en tant que dirigeant d’entreprise. Le coefficient de revalorisation est recalculé chaque année.

Revaloriser vs indexer

Le RC d’immeubles correspond au loyer annuel estimé de ces immeubles. À l’origine – dans les années 60 et 70 –, cette estimation servait de base au calcul de l’impôt sur les revenus. Si le calcul de l’impôt a évolué depuis, l’estimation est toujours basée sur les normes et prix en vigueur en 1975. Afin d’actualiser quelque peu cette estimation, le législateur a introduit au milieu des années 80 une sorte d’indexation : le coefficient de revalorisation. Pour 2022, ce coefficient s’élève à 4,86 contre 4,63 en 2021.

Il ne faut toutefois pas confondre revalorisation et indexation. L’idée sous-jacente – à savoir, actualiser quelque peu le montant du RC – est la même, mais le régime d’indexation est appliqué en matière de précompte immobilier et d’impôt des personnes physiques, tandis que le coefficient de revalorisation n’est utilisé que dans les deux situations suivantes.

Votre locataire utilise l’immeuble à des fins professionnelles ?

Si vous louez votre immeuble à un particulier, vous payez des impôts sur le RC indexé de cet immeuble.

Si, en revanche, vous louez votre immeuble à une entreprise, une ASBL ou une personne physique qui utilise l’immeuble à des fins professionnelles, vous êtes redevable d’impôts sur le loyer net. Ce montant net correspond au loyer diminué d’un forfait de frais de 40 %.
Le forfait de frais est toutefois plafonné. En effet, il ne peut être supérieur à deux tiers du RC revalorisé.

Exemple 1
Le loyer d’un immeuble est de 10 000 euros sur une base annuelle. Vous pouvez déduire de ce loyer un montant de 4 000 euros (40 %) au titre de frais. Le loyer net s’élève donc à 6 000 euros. Imaginons que le RC de cet immeuble soit de 1 000 euros. Le forfait de frais ne peut être supérieur à deux tiers de 1 000 euros x 4,68, soit 3 120 euros. Le loyer imposable s’élève donc à 6 880 euros, au lieu de 6 000 euros.

Exemple 2
Le RC de l’immeuble précité n’est pas de 1 000 euros, mais de 1 500 euros. Dans ce cas, le forfait de frais maximum s’élève à 4 860 euros (soit deux tiers de 1 500 euros x 4,68). Ce montant maximum étant supérieur au forfait de frais effectif de 40 % du loyer, vous serez (uniquement) taxé(e) sur 6 000 euros.

Vous louez l’immeuble à votre propre entreprise ?

Le coefficient de revalorisation est par ailleurs utilisé lorsqu’un dirigeant d’entreprise loue un bien immobilier à l’entreprise au sein de laquelle il exerce la fonction de dirigeant d’entreprise. Cette règle vise à lutter contre les abus. En effet, grâce au forfait de frais de 40 %, il était parfois plus intéressant de percevoir un loyer qu’une rémunération. Le loyer que le dirigeant d’entreprise perçoit de son entreprise est toutefois requalifié en revenu professionnel en application d’une disposition anti-abus. Cette revalorisation sera opérée si et dans la mesure où le loyer est supérieur à cinq tiers du revenu cadastral revalorisé.

Exemple 3
Le dirigeant d’entreprise perçoit 10 000 euros de loyer pour une habitation dont le RC est de 1 000 euros.
La requalification du loyer en revenu professionnel concerne la partie du loyer qui dépasse 7 800 euros (5/3 de 1 000 euros x 4,68).
Dans cet exemple, le dirigeant d’entreprise percevra donc 7 800 euros de loyer, dont il peut déduire 40 % de frais locatifs, et 2 200 euros de revenus professionnels qui seront ajoutés à ses autres revenus professionnels. 

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